１．中間省略登記はできなくなった？
従来行われてきた「中間省略登記」とは、例えば、不動産がＡ→Ｂ→Ｃと順次売買された場合に、所有権自体Ａ→Ｂ→Ｃと順次移転しているにも関わらず、登記についてはＢを経由せず、Ａ→Ｃへ直接移転するものをいいます。不動産流通コスト(登録免許税)削減の手法として知られています。
しかし、平成１７年不動産登記法改正により中間省略登記は事実上、不可能となりました。
そこで代替策として、所有権を中間者たるＢを経由させることなく直接ＡからＣに移転させる手段として出てきたのが、「第三者のためにする契約」を用いた所有権の直接移転取引(新・中間省略登記)です。
従来行われてきた「中間省略登記」とは、例えば、不動産がＡ→Ｂ→Ｃと順次売買された場合に、所有権自体Ａ→Ｂ→Ｃと順次移転しているにも関わらず、登記についてはＢを経由せず、Ａ→Ｃへ直接移転するものをいいます。不動産流通コスト(登録免許税)削減の手法として知られています。
しかし、平成１７年不動産登記法改正により中間省略登記は事実上、不可能となりました。
そこで代替策として、所有権を中間者たるＢを経由させることなく直接ＡからＣに移転させる手段として出てきたのが、「第三者のためにする契約」を用いた所有権の直接移転取引(新・中間省略登記)です。
２．直接移転取引 (新・中間省略登記)とは？
(第１取引) (第２取引)
Ａ ⇔ Ｂ ⇔ Ｃ
この直接移転取引とは、ＡＢ間、ＢＣ間でそれぞれ売買契約を交わし、ＡＢ間の売買（以下、「第１取引」）を第三者のためにする契約とし、ＢＣ間の売買（以下、「第２取引」）を他人物売買とする方法です。ＡからＣに所有権を直接移転させるために、ＡＢ間、ＢＣ間それぞれの売買契約に以下の「特約」を付します。
【第１取引】
１．Ｂによる所有権の移転先(Ｃ)の指定かつ代金全額の支払いを条件に、ＡからＣに所
有権を直接移転させるものとする(第三者のためにする契約)
２．Ｂが代金全額支払い後でも所有権はＡに留保される
３．Ａは受益の意思表示の受領をＢに委任する
４．ＡはＢの所有権移転債務を引き受ける
【第２取引】
１．ＢはＣにＡ所有のものを売り渡し、ＣがＢに代金全額を支払ったときにＡからＣに所有
権が直接移転する(他人物売買)
２．Ｂが負う所有権移転債務はＡが履行する
これらの特約により、ＡＢ間で売買契約がなされ追ってＢＣ間でも売買契約が行われますが、このＢＣ間での売買契約によりＡＢ間の売買契約における所有権の移転先が指定され、最終的に決済日にＣからＢへ代金授受と受益の意思表示がなされ、ＢＡ間でも代金授受がなされる(同時決済)。これにより、ＡはＣへ所有権の移転債務の履行をすることになります。
以上により、実体上のみならず登記手続き上も、所有権を直接ＡからＣに移転させることが可能となります。
以上により、実体上のみならず登記手続き上も、所有権を直接ＡからＣに移転させることが可能となります。
３．新・中間省略登記(直接移転売買)のメリット
新・中間省略登記(直接移転取引)は、不動産流通コストの削減により不動産取引の活性化を目的として公認された手法なので、中間者Ｂへの移転登記の登録免許税はもちろん、所有権を取得しないのであるからＢの不動産取得税も課税されません。
上記スキームはあくまで中間者Ｂが所有権を取得しないことを明確にするもので、県税事務所等の課税当局に別の解釈の余地を与えてはいけません。
もちろん本投稿は「新・中間省略登記」を奨励するものではないことは念のため確認しておきますが、本スキームによって新・中間省略登記を利用したいとお考えの不動産会社様は、ご契約の前段階で「特約」の吟味が必要となりますので、是非お問い合わせいただければ光栄です。
